最高优惠超百万，香港新楼盘刮起降价风，李嘉诚打七折的项目获51倍超额认购

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香港房地产掀起降价潮。

继长江集团以七年来最低价在香港市区推出新项目“海海站二期”后，另一家香港开发商丽新发展也于8月8日下调了其BalResidence26套房的价格。最大跌幅为10。据《香港新房帮》显示，折算后，BalResidence最低总价为5.5166亿港元。

位于九龙何文田地区的豪宅奥文也于近日重新开始销售。它计划通过招标出售380套房。售价比该房产最高价低了近40%。奥文最初由高银集团创办，后被橡树资本收购。于2019年11月首次开业，共售出19套。当时，面积1,244平方尺的洋房最高售价为3,732万港元，本次重新推出期间跌至23,014万港元。

据《大公报》报道，7月底，受香港银行加息影响，恒基地产红磡BAKERCIRCLEGREENWICH三期低价开盘。首批推出56伙，每平方尺折均价逾189万港元，较前两期售价下跌10至20%，总价最低100万港元比第一阶段便宜。

礼嘉阁地产研究部总监陈海潮向时代财经表示，从青海站二期非常理想的认购情况来看，虽然目前楼市比较低迷，但只要定价较低、接近现价即可。市场能够接受的新项目还是能吸引很多人的。买家的认可。这也给其他开发者带来了一定的压力。如果未来楼市没有大的变化，预计新开盘的售价仍将处于较低水平。

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低价促销，长江实业投下“深度水炸弹”

8月3日至8月8日，长江实业集团“青海站二号”再密集推广4个价目表，共推出626间套房，并于8月5日开始接受门。据《星岛日报》报道，截至8月10日晚上8时截止售，6天内售已达33万张，超额认购超过51倍，打破青衣海景首期26年纪录，成为全港首座新顶新中的投者。青衣海景第一期于1997年6月发售，共售约304万张。

低廉的价格是《青海站二》订阅火爆的重要原因。此次推出的户型包括开放式、一房、两房、三房户型，实用面积由210尺至718尺不等。三房单位最高折扣人民币19元，开放式至两房单位最高折扣人民币18元。折扣后总价为最低价港币290万元，平均尺价低至149万港元。

据《大公报》报道，这是香港市区新项目七年来最低单价，也是四年来最低总价。2016年，九龙区启德新区首个地产项目启德一号上市，首批售价为每平方尺港币14,471元。香港市区上一次出现总价低于300万港元的新盘是2019年2月发售的长沙湾AVA228，首批总价最低为280万港元。

与周边楼盘相比，“海海站二号”也具有价格优势。将于2022年11月推出的浪屿，首批产品折扣后均价每平方尺179万港元；楼龄10年的海洋一号近期每平方尺均价为165万港元；17年荔湾天下近期尺均价。售价高达174万港元。

李嘉诚一向以精准的投资和出售时机而受到赞誉，而长江实业的一举一动也常常被视为重要的市场信号。因此，“青海站二号”的低价引起了行业内外不小的震动。不过，在8月3日召开的半年度业绩分析师会上，长实集团董事长李泽举对市场表达了乐观态度，表示现在买地比三年前更安全。过去一年他还忙于收购和低价出售。“青海站二号”只是集团一直喜欢以市场价或低于市场价出售项目，以产生交易和资金流。

丽新开发的BalResidence是名副其实的降价促销。该物业位于九龙观塘恒安街18号。由丽新发展与香港市区重建局共同开发。它于今年二月上市。首批推出56伙，折算后平均尺价约196万港元。今年3月底，已根据市场情况进行降价，将27套房的价格下调了5至9元。此次下调了26套房的价格，由6至10套不等。调整前后，总价最大差价达852万港元。

陈海潮表示，这两个月市场变化很大，特别是二季度。由于加息等原因，楼市并不像一季度那么热闹，开始转为低迷，无论是“青海站二期”的低价，还是巴尔公馆的低价。降价都是开发商根据市场情况采取的薄利多销的销售策略。

汇盛资本总裁黄立冲指出，低价开盘、降价销售与楼盘位置有关。“‘海海站二期’交通设施不足，周边发展后，会出现交通资源不足的题。BalResidence地区虽较好，但观塘工业及公屋鱼龙混杂，随着房价下调周围的属性，自然就会掉落。”

值得注意的是，未来“海口站二号”的海景资源可能会受到。有香港市民表示，“海海站一期有永久海景，二期海景是噱头，但长江集团这次先卖了二期项目。”据了解，油塘是由工业区转变而来。住宅区内，项目旁边有鱼市场、水泥厂等。鱼市场已确定拆除改建为住宅楼，可能会遮挡“海南站二号”的部分海景。据香港新居帮信息显示，“青海一站”于7月28日上传楼宇信息，为一栋26层住宅楼，一房至三房户型。一居室单位的最小面积为273平方英尺。目前，尚未进行销售部署。

香港楼市低迷，房企销售承压

以接近爆价的价格推出“青海站二号”，并不是长江集团第一次扰乱香港楼市。今年3月，长江实业与新鸿基地产合作开发的屯门飞扬二期启动。首批88伙折后均价每平方尺125万元，较一期首批均价低169元，每平方尺最低价11万元，创近年新低。三年内周边地区。长江集团相关人士当时表示，该项目价格根据市场情况进行调整，希望以“深水收费”震撼市场。

降价促销已开始成为香港楼市的常规操作。2022年，香港楼市将结束自2008年以来的连续13年增长。整个2022年，受美联储加息和经济形势等多种因素影响，香港私人住宅价格指数下跌156点。香港金融管理局主席余伟文表示，截至今年6月底，香港整体住宅物业价格已较2021年高位下跌13%。

今年年初全面清关导致楼市短暂繁荣后，香港楼市迅速转为低迷。美联地产数据显示，今年前四个月，房价上涨约63%，但自5月份以来出现逆转下跌。截至8月7日，已下跌236%，今年涨幅已收窄至38%。同期新盘成交量仅约6,843套，创十年来同期第二低纪录。仅比2022年楼市“冻结期”高出20%左右，比2020年和2021年同期分别低12%和27%左右。

美联物业香港及住宅部行政总裁卜少明近日表示，楼市复苏慢于预期。在加息、经济复苏缓慢等因素的压力下，楼市表现将持续偏软。今年的房价高峰可能已经出现在上半年。因此，美联物业下调了香港全年房地产市场预测。预计全年新项目落成约14万个，成交额约1,560亿港元，较年初预测分别减少约125及179个。楼价也大幅下调，由原来预估的约10至15元升至仅5元。

当降价成为常态时，一手楼越卖越便宜是普遍现象，市场观望情绪日益浓厚。有人戏称，“市场下跌的时候，没有拿下新房的人就是中大的人”。

这让香港开发商也感受到了业绩压力。从已披露的2023年中期业绩来看，港资房企即使是低杠杆经营，日子也并不艰难。今年上半年，长江实业集团物业销售收入同比大跌595.7至8246亿港元，收入353亿元，同比减少562。其中，香港物业销售录得收入4,316亿港元，较去年同期的12,748亿港元减少6,614%。同期，九龙仓集团来自香港发展物业的确认收入减少4.8港元至311亿港元，经营溢利减少77港元至9,400万港元。恒隆集团上半年仅在香港出售4个停车位，录得物业销售收入200万港元，较去年同期的316亿港元减少99%。同期，其物业销售亏损3,200万港元，其中包括九龙湾羽织的销售费用。

第一太平戴维斯的数据显示，未来四年香港可能有超过10万套一手物业可供出售，但全年一手物业需求量预计仅为18万套。

仲量联行香港主席曾焕平认为，香港楼市正经历2008年以来最长的调整期，尚未见底。黄立冲指出，香港楼市面临几大不利因素一是利率上升导致住房成本上升；二是利率上升导致住房成本上升。二是香港金融业及诸多行业低迷；三是住房需求人群持续流失；第四，人才和专业人才的需求。抵达香港后需要7年时间才能获得楼市购买力，导致目前供需失衡。

不过，陈海潮对香港未来楼市持乐观态度“预计第三季度楼价将继续下跌2-3%，但第四季度可能企稳，甚至有机会反弹。目前香港经济正经历疫后复苏，香港政府也通过人才计划吸引内地人来港就业，将带动新一批住房需求。”

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