复盘与启示丨房企市值管理滑铁卢

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21世纪经济报道编辑孔海丽广州报道

7月28日，在广州举行的“博鳌21世纪房地产论坛第23届年会上”，中植研究院与21世纪产业研究院联合发布《深度调整下的房地产发展模式研究回顾与启示——》报告。

报告对房地产企业过往的发展模式进行了深入剖析，从管理模式、融资模式、扩张模式、市值管理模式、债务违约后的处理方式等方面入手，剖析了房地产企业的发展特点。

其中，对于房地产企业市值管理模式，报告指出，针对行业趋势，房地产企业积极运用并购重组、引入战略投资等多种手段。以提高市场价值表现。

2017年至2023年上半年，房地产企业平均市值、市盈率、市净率整体呈下降趋势，仅2019年出现短暂反弹。

2017年，A股房地产板块随市场波动而上涨。经历了2017年初的下跌之后，香港股市的房地产板块整体呈现上涨趋势，跑赢大盘整体，领先优势逐渐扩大，这意味着市盈率和市价房地产公司的市账率受到该行业上涨的影响。影响力处于高水平。

2018年以来，受中国经济转型升级、中美贸易战以及房地产市场调控收紧的影响，房地产行业估值整体下降。

2019年，房地产行业整体呈现随大盘震荡上行的，这意味着房地产企业的平均市值、市盈率、市净率均有所回升。

2020年，受疫情影响，资本市场整体陷入震荡，房地产板块整体表现疲软，这意味着房企平均市值下跌。

2021年至2023年上半年，房地产板块持续波动下滑。随着市场低迷和陷入困境的房地产企业数量增加，投资者对房地产市场的信心持续下降。这意味着房企股价因流动性题持续走低，市盈率、市净率持续走低。逐渐下行，部分房企股停牌或退市。

报告指出，市场价值管理策略分为价值创造、价值管理和价值实现三类，其中价值管理是最关键的部分。价值经营是指企业通过资本运作增加市场价值，主要分为扩张型、收缩型和内部变异三种类型。类型。

扩张类型包括并购、重组、增发股等。兼并、收购和重组是市值增长的主要动力。上市房地产企业通过并购重组，不仅可以获得大量优质项目储备，提高市场份额和利润率，促进业绩提升和市值增加，还可以打造多元化发展模式，开拓业务。存量房、物流等领域将共同推动市场价值的扩大。

配股、增发是上市公司提升市值的重要手段。通过增发配股，可以有效补充上市房地产公司的资金，改善资产结构，降低负债率。同时，通过先进流的补充，房地产企业的销售规模往往进一步增大，股价和市值也水涨船高。

收缩类型包括分拆上市和资产剥离。对于资本市场估值较低的房地产行业，通过分拆其成熟业务并上市，可以拓宽融资渠道，提高母公司资产的流动性，更好地满足公司子业务发展的资金需求，进而获得较高的估值。通过业务分拆，可以凸显上市子业务的价值，从而获得理想的上市价格，房地产公司和子业务都可以获得可观的资本溢价。对于子业务而言，独立运营将有助于揭示业务的潜在价值，带来更多的发展机会。近年来，不少房地产企业纷纷将物业管理业务剥离上市。他们得到了资本的大力支持，旗下的子业务也获得了更大的发展机会。

通过资产剥离的方式回笼资金，可以有效优化盘活资产，获取现金，增加资产流动性，提高公司短期盈利能力。2020年11月，富力地产将位于中国广州市花都区花东镇的广州富力机场综合物流园出售给黑石。黑石关联基金以市场估值63亿元收购了整个资产的70%，确认估值高于投资成本，获得巨额利润。

内部变化包括引入战略投资、股回购和股权激励。引进战略合作伙伴是指通过合资、合作等方式为企业带来资金、先进技术和管理经验，增强企业核心竞争力和拓展国内外市场的能力，推动技术进步和产业升级。企业的。引入战略合作伙伴可以充分利用双方的优势资源，共同开拓业务市场，拓展企业成长空间，提高企业盈利能力，从而实现估值提升。

股回购是指上市公司采用现金等方式从股市场回购一定数量的公司已发行股的行为。上市房企通过股回购向市场传达其股被市场低估的信息，引发资本市场的积极反应。上市公司对自身股的“自救”通常会产生良好的效果，对于改善净资产收益率等财务指标、增强市场信心、提振公司股价具有积极意义。而且，当股价被低估且价格相对较低时，回购可以降低股权收购成本。

股权激励是经营者获得公司一定数量的股权，使其享有股权带来的经济利益和权利，作为股东参与公司决策、分享利润、承担风险，从而激励股东的一种方式。为企业勤勉尽责。为公司长期发展服务的激励方式是上市公司市值管理的策略之一。股权激励可以在一定程度上将公司高管、核心团队成员的利益与公司股东的利益捆绑在一起，对完善公司组织结构、降低管理成本、提高管理效率、增强公司效益等方面发挥积极作用。凝聚力和核心竞争力。角色。

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